Immobilienfinanzierung: Der komplette Leitfaden
Sie planen den Kauf einer Immobilie und fragen sich, wie Sie diese am besten finanzieren? In diesem umfassenden Ratgeber erfahren Sie alles über Eigenkapital, Tilgung, Zinsbindung und die optimale Gestaltung Ihres Immobilienkredits.
10-20%
Eigenkapital empfohlen
2-3%
Anfängliche Tilgung
15 Jahre
Beliebte Zinsbindung
10-15%
Kaufnebenkosten
Was ist eine Immobilienfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung (auch Baufinanzierung genannt) ist ein langfristiges Darlehen, das Sie aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen. Da die wenigsten Menschen den Kaufpreis einer Immobilie aus eigenen Mitteln aufbringen können, ist die Finanzierung über einen Kredit der Normalfall beim Immobilienerwerb.
Im Gegensatz zu einem normalen Ratenkredit ist ein Immobiliendarlehen durch die Immobilie selbst abgesichert (Grundschuld). Deshalb sind die Zinsen deutlich niedriger als bei unbesicherten Krediten. Die Laufzeit beträgt typischerweise 20 bis 35 Jahre – so lange, bis der Kredit vollständig getilgt ist.
Darlehenssumme
Der Betrag, den Sie von der Bank leihen. Ergibt sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten minus Eigenkapital.
Sollzins
Der Zinssatz, den Sie für das geliehene Geld zahlen. Aktuell (Januar 2026) bei etwa 3,0-4,0% für 10-jährige Zinsbindung.
Tilgung
Der Anteil Ihrer Rate, mit dem Sie das Darlehen zurückzahlen. Empfohlen: mindestens 2-3% anfängliche Tilgung.
Zinsbindung
Der Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Eigenkapital: Wie viel brauchen Sie wirklich?
Eigenkapital ist das Geld, das Sie selbst in den Immobilienkauf einbringen – also nicht von der Bank geliehen. Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto günstiger werden Ihre Kreditkonditionen.
Die goldene Regel: 20% plus Nebenkosten
Finanzexperten empfehlen, mindestens 20% des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten als Eigenkapital einzubringen. Bei einer Immobilie für 300.000 € wären das:
20% Eigenkapital
60.000 €
Nebenkosten (12%)
36.000 €
Gesamt empfohlen
96.000 €
Mit diesem Eigenkapital erhalten Sie die besten Zinskonditionen und haben einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben.
Warum mehr Eigenkapital bessere Konditionen bedeutet
Niedrigerer Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis von Darlehenssumme zum Immobilienwert. Unter 60% erhalten Sie die besten Zinsen, bis 80% noch gute Konditionen.
Geringeres Risiko für die Bank
Mit mehr Eigenkapital ist die Bank besser abgesichert – das belohnt sie mit niedrigeren Zinsen. Die Differenz kann 0,5-1% betragen.
Niedrigere monatliche Rate
Weniger Darlehen bedeutet weniger monatliche Belastung. Das gibt Ihnen finanziellen Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben.
Vollfinanzierung: Möglich, aber riskant
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital (100%-Finanzierung) oder sogar inklusive Nebenkosten (110%-Finanzierung) ist bei manchen Banken möglich. Allerdings zahlen Sie dann deutlich höhere Zinsen und tragen ein höheres Risiko, falls die Immobilienpreise fallen.
Was zählt als Eigenkapital?
Anerkanntes Eigenkapital
- • Bargeld und Bankguthaben
- • Wertpapiere (ETFs, Aktien, Fonds)
- • Bausparverträge (Guthaben + Darlehen)
- • Vorhandene schuldenfreie Immobilien
- • Riester-Guthaben (Wohn-Riester)
- • Private Darlehen von Familie
Meist nicht anerkannt
- • Lebensversicherungen (nur Rückkaufswert)
- • Kreditkartenlimits
- • Erwartete Erbschaften
- • Künftige Gehaltserhöhungen
- • Mieteinnahmen (nur bei Kapitalanlage)
Tilgung: Der Schlüssel zur schnellen Schuldenfreiheit
Die Tilgung ist der Teil Ihrer monatlichen Rate, mit dem Sie das Darlehen tatsächlich zurückzahlen. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei – und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.
Tilgungsvergleich bei 270.000 € Darlehen, 3,5% Zinsen
| Tilgung | Monatliche Rate | Restschuld 10 J. | Restschuld 20 J. | Laufzeit gesamt |
|---|---|---|---|---|
| 1% | 1.012 € | 207.000 € | 126.000 € | ca. 46 Jahre |
| 2% | 1.237 € | 180.000 € | 63.000 € | ca. 32 Jahre |
| 3% | 1.462 € | 153.000 € | 0 € | ca. 24 Jahre |
| 4% | 1.687 € | 126.000 € | 0 € | ca. 19 Jahre |
Mit 3% Tilgung sind Sie nach ca. 24 Jahren schuldenfrei. Bei nur 1% Tilgung dauert es über 46 Jahre – und Sie zahlen mehr als das Doppelte an Zinsen.
Sondertilgung: Ihre Geheimwaffe
Neben der regulären Tilgung können Sie bei den meisten Darlehen jährlich Sondertilgungen leisten. Das sind zusätzliche Zahlungen, die direkt die Restschuld verringern. Vereinbaren Sie unbedingt ein Sondertilgungsrecht in Ihrem Kreditvertrag!
Typische Sondertilgungsoptionen
- 5% pro Jahr: Standard bei den meisten Banken, oft kostenlos
- 10% pro Jahr: Bei manchen Banken gegen Zinsaufschlag
- Tilgungssatzwechsel: Die Tilgung während der Laufzeit anpassen
Rechenbeispiel Sondertilgung
Bei 270.000 € Darlehen und 5% Sondertilgungsrecht können Sie jährlich bis zu 13.500 € zusätzlich tilgen.
Eine einmalige Sondertilgung von 10.000 € kann Ihnen bei 3,5% Zinsen über die Restlaufzeit mehr als 6.000 € an Zinsen sparen.
Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?
Die Zinsbindung bestimmt, wie lange Ihr Zinssatz garantiert bleibt. Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen – zum dann geltenden Marktzins. Die Wahl der richtigen Zinsbindung ist entscheidend für Ihre Finanzplanung.
10 Jahre Zinsbindung
Vorteile
- • Niedrigster Zinssatz
- • Flexibilität bei der Anschlussfinanzierung
- • Gut bei steigender Einkommenserwartung
Nachteile
- • Zinsänderungsrisiko nach 10 Jahren
- • Restschuld noch hoch
Geeignet für: Für Anleger, die fallende Zinsen erwarten oder flexibel bleiben möchten
15 Jahre Zinsbindung
EmpfehlungVorteile
- • Guter Kompromiss aus Zinssatz und Sicherheit
- • Längere Planungssicherheit
- • Moderate Restschuld
Nachteile
- • Etwas höherer Zinssatz als 10 Jahre
- • Weniger flexibel
Geeignet für: Für die meisten Käufer die beste Wahl
20 Jahre Zinsbindung
Vorteile
- • Maximale Planungssicherheit
- • Niedrige Restschuld
- • Schutz vor Zinsanstiegen
Nachteile
- • Höherer Zinssatz
- • Weniger Flexibilität
- • Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf
Geeignet für: Für sicherheitsorientierte Anleger und bei Selbstnutzung
Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Wichtig zu wissen: Nach § 489 BGB können Sie jeden Immobilienkredit nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Das gibt Ihnen Flexibilität, falls die Zinsen stark fallen sollten.
Darlehensarten: Annuität vs. Volltilger
Bei der Immobilienfinanzierung stehen Ihnen verschiedene Darlehensarten zur Verfügung. Die beiden wichtigsten sind das Annuitätendarlehen und das Volltilgerdarlehen.
Annuitätendarlehen
Der Klassiker
Bei einem Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende monatliche Rate (Annuität). Diese besteht aus Zins und Tilgung. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
Ideal für: Die meisten Immobilienkäufer
Volltilgerdarlehen
Maximale Sicherheit
Beim Volltilgerdarlehen ist der Kredit am Ende der vereinbarten Laufzeit vollständig abbezahlt. Sie haben keine Restschuld und kein Zinsänderungsrisiko – dafür sind die Raten höher.
Ideal für: Sicherheitsorientierte mit hohem Einkommen
Vergleich am Beispiel (270.000 € Darlehen)
Annuitätendarlehen (15 J., 2% Tilgung)
1.237 € / Monat
Restschuld nach 15 J.: ca. 153.000 €
Volltilgerdarlehen (20 Jahre)
1.562 € / Monat
Restschuld nach 20 J.: 0 €
Kaufnebenkosten: Diese Kosten werden oft unterschätzt
Neben dem Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb erhebliche Nebenkosten an. Diese müssen Sie in der Regel aus Eigenkapital bezahlen – Banken finanzieren sie meist nicht oder nur zu schlechteren Konditionen.
Kaufnebenkosten bei 300.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer
Je nach Bundesland 3,5-6,5%
10.500 - 19.500 €
Notarkosten
Ca. 1,5-2% für Beurkundung
4.500 - 6.000 €
Grundbuchkosten
Ca. 0,5% für Eintragung
1.500 €
Maklerprovision (falls zutreffend)
3-3,57% inkl. MwSt. (Käuferanteil)
9.000 - 10.710 €
Summe Nebenkosten (mit Makler)
25.500 - 37.710 €
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 10.500 € |
| Berlin | 6,0% | 18.000 € |
| Brandenburg | 6,5% | 19.500 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | 19.500 € |
| Thüringen | 5,0% | 15.000 € |
Tipp: Standort strategisch wählen
In Grenzregionen kann es sich lohnen, auf der Seite mit niedrigerer Grunderwerbsteuer zu kaufen. Der Unterschied zwischen Bayern (3,5%) und Brandenburg (6,5%) beträgt bei 300.000 € stolze 9.000 €.
KfW-Förderung: So sparen Sie tausende Euro
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Erwerb und die Sanierung von Immobilien mit zinsgünstigen Darlehen und Tilgungszuschüssen. Diese Fördermittel können Sie mit Ihrer Bankfinanzierung kombinieren.
KfW 297/298 - Klimafreundlicher Neubau
Zinsgünstige Kredite bis 150.000 € für klimafreundliche Neubauten
Voraussetzung
Effizienzhaus 40 Standard, keine fossilen Brennstoffe
Ihr Vorteil
Zinssatz ab 2,0% (Stand: Januar 2026)
KfW 261/262 - Wohngebäude Kredit
Förderkredit bis 150.000 € für energetische Sanierung
Voraussetzung
Sanierung zum Effizienzhaus oder Einzelmaßnahmen
Ihr Vorteil
Tilgungszuschuss bis zu 45.000 € möglich
KfW 124 - Wohneigentumsprogramm
Bis zu 100.000 € für selbstgenutztes Wohneigentum
Voraussetzung
Selbstnutzung der Immobilie
Ihr Vorteil
Attraktive Zinsen, tilgungsfreie Anlaufjahre möglich
So beantragen Sie KfW-Förderung
- 1KfW-Darlehen werden über Ihre Hausbank beantragt, nicht direkt bei der KfW
- 2Antrag muss vor Kaufvertrag oder Baubeginn gestellt werden
- 3Bei energetischen Maßnahmen: Energieberater einbinden (Pflicht)
- 4Förderzusage abwarten, bevor Sie Verträge unterschreiben
Anschlussfinanzierung: Planen Sie voraus
Wenn Ihre Zinsbindung ausläuft, benötigen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Je nach Zinsentwicklung kann diese günstiger oder teurer sein als Ihr aktueller Kredit. Mit der richtigen Strategie sichern Sie sich gute Konditionen.
Prolongation
Sie verlängern den Kredit bei Ihrer bisherigen Bank zu den dann geltenden Konditionen.
Vorteil: Einfach, kein Aufwand, keine neuen Unterlagen nötig
Umschuldung
Sie wechseln zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen.
Vorteil: Oft 0,2-0,5% besserer Zinssatz möglich
Forward-Darlehen
Sie sichern sich bis zu 5 Jahre im Voraus den aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung.
Vorteil: Planungssicherheit bei steigenden Zinsen
Tipp: Vergleichen Sie 12-18 Monate vor Ablauf
Beginnen Sie rechtzeitig mit dem Vergleich von Angeboten. Die Bank muss Ihnen 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Angebot machen. Nutzen Sie diese Zeit, um Alternativen zu prüfen.
Beispielrechnung: Immobilie für 300.000 €
Wie sieht eine realistische Finanzierung für eine Immobilie im Wert von 300.000 € aus? Diese Musterrechnung zeigt Ihnen alle wichtigen Zahlen im Überblick.
Finanzierungsbeispiel im Überblick
Kaufkosten
Finanzierungsmix
Darlehenskonditionen
Sollzins
3,5%
Tilgung
2,0%
Zinsbindung
15 Jahre
Monatliche Rate
1.237 €
Restschuld nach 15 Jahren
ca. 153.000 €
Gesamtlaufzeit (bei 2% Tilgung)
ca. 32 Jahre
Was bedeutet das für Ihr monatliches Budget?
Mit einer monatlichen Rate von 1.237 € sollten Sie ein stabiles Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 3.500-4.000 € haben. Als Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte maximal 30-35% des Nettoeinkommens betragen.
Berechnen Sie Ihre individuelle FinanzierungDas Bankgespräch: So bereiten Sie sich vor
Eine gute Vorbereitung auf das Bankgespräch kann über die Zusage und den Zinssatz entscheiden. Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten und diese Fragen sollten Sie klären.
Unterlagen zur Person
- Personalausweis/Reisepass (Kopie)
- Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
- Letzter Einkommensteuerbescheid
- Arbeitsvertrag (unbefristet bevorzugt)
- Eigenkapitalnachweis (Kontoauszüge, Depotauszüge)
- Aufstellung bestehender Kredite und Verbindlichkeiten
Unterlagen zur Immobilie
- Exposé oder Kaufvertragsentwurf
- Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Fotos der Immobilie (innen und außen)
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der letzten 3 WEG-Versammlungen
Fragen, die Sie der Bank stellen sollten
- • Wie hoch ist die Sondertilgungsoption?
- • Kann ich die Tilgung während der Laufzeit ändern?
- • Welche Bereitstellungszinsen fallen an?
- • Sind Ratenpausen bei Engpässen möglich?
- • Wie sieht das Forward-Darlehen Angebot aus?
- • Welche Versicherungen werden benötigt?
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um Baufinanzierung und Immobilienkredit
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Immobilienfinanzierung?
Für eine solide Immobilienfinanzierung empfehlen Experten mindestens 10-20% des Kaufpreises plus die kompletten Kaufnebenkosten als Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € sollten Sie also etwa 60.000-90.000 € Eigenkapital mitbringen. Zwar sind auch Finanzierungen mit weniger oder ganz ohne Eigenkapital möglich (sogenannte Vollfinanzierungen), diese sind jedoch deutlich teurer und risikoreicher.
Welche Tilgung sollte ich bei meinem Immobilienkredit wählen?
Die anfängliche Tilgung sollte mindestens 2% betragen, besser sind 3% oder mehr. Bei 1% Tilgung dauert es über 40 Jahre, bis der Kredit abbezahlt ist – und Sie zahlen ein Vielfaches des ursprünglichen Darlehens an Zinsen. Viele Banken verlangen bei den aktuellen Zinsniveaus ohnehin mindestens 2% Tilgung. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.
Ist eine lange oder kurze Zinsbindung besser?
Das hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung ab. Eine 15-jährige Zinsbindung bietet für die meisten Käufer den besten Kompromiss aus Zinshöhe und Planungssicherheit. Bei niedrigem Zinsniveau sollten Sie eher längere Zinsbindungen wählen (15-20 Jahre), um sich die günstigen Konditionen zu sichern. Bei hohem Zinsniveau können kürzere Bindungen (10 Jahre) sinnvoll sein, wenn Sie mit fallenden Zinsen rechnen.
Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Volltilgerdarlehen?
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie eine gleichbleibende monatliche Rate, wobei der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Nach Ende der Zinsbindung bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung benötigen. Beim Volltilgerdarlehen ist der Kredit am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt – Sie haben keine Restschuld und kein Zinsänderungsrisiko. Dafür sind die monatlichen Raten höher und die Zinsbindung oft länger.
Welche Kaufnebenkosten muss ich bei einer Immobilie einplanen?
Die Kaufnebenkosten betragen in Deutschland je nach Bundesland 10-15% des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5-2%), Grundbuchkosten (ca. 0,5%) und ggf. Maklerprovision (3-7% plus MwSt.). Bei einem Kaufpreis von 300.000 € müssen Sie also mit 30.000-45.000 € Nebenkosten rechnen, die Sie in der Regel aus Eigenkapital zahlen müssen.
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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung oder Finanzierungsempfehlung dar. Immobilienfinanzierungen sind langfristige Verpflichtungen mit erheblichen Risiken. Die genannten Zinssätze und Konditionen sind Beispiele und können von den tatsächlichen Marktkonditionen abweichen. Bitte informieren Sie sich umfassend und ziehen Sie bei Bedarf einen qualifizierten Finanzberater hinzu.