Warum die richtige Renditeberechnung entscheidend ist
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl bei der Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage. Sie zeigt Ihnen, wie viel Ertrag Sie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erwarten können. Doch Vorsicht: Nicht jede Renditeangabe ist gleich aussagekräftig.
Ein Makler, der Ihnen eine "Bruttorendite von 5%" verspricht, verschweigt möglicherweise wichtige Kosten. Nach Abzug aller Aufwendungen kann die tatsächliche Rendite deutlich niedriger ausfallen - oder sogar negativ sein. Deshalb ist es essenziell, dass Sie selbst rechnen können.
Die wichtigsten Renditekennzahlen im Überblick
Bruttomietrendite
Schneller Überblick, aber wenig aussagekräftig
Nettomietrendite
Berücksichtigt alle laufenden Kosten
Eigenkapitalrendite
Rendite auf Ihr eingesetztes Kapital
Cashflow-Rendite
Was bleibt nach allen Ausgaben übrig?
1. Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl zur schnellen Bewertung einer Immobilie. Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis - ohne Berücksichtigung von Nebenkosten oder Aufwendungen.
Formel: Bruttomietrendite
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100
Rechenbeispiel: Bruttomietrendite
Ausgangsdaten:
- Kaufpreis der Wohnung: 200.000 Euro
- Monatliche Kaltmiete: 800 Euro
- Jahreskaltmiete: 800 x 12 = 9.600 Euro
Bruttomietrendite = (9.600 / 200.000) x 100 = 4,8%
Einschränkungen der Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite eignet sich nur für einen ersten, groben Vergleich verschiedener Objekte. Sie verschweigt Kaufnebenkosten (10-15%), laufende Kosten und das Leerstandsrisiko. Verlassen Sie sich niemals allein auf diese Kennzahl!
2. Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite ist die aussagekräftigere Kennzahl. Sie berücksichtigt sowohl die Kaufnebenkosten als auch die laufenden, nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten. Erst diese Zahl zeigt Ihnen die tatsächliche Verzinsung Ihres Kapitals.
Formel: Nettomietrendite
Nettomietrendite = (Jahresreinertrag / Gesamtinvestition) x 100
Jahresreinertrag = Jahreskaltmiete - nicht umlegbare Kosten
Gesamtinvestition = Kaufpreis + Kaufnebenkosten
Rechenbeispiel: Nettomietrendite
Ausgangsdaten (wie oben):
- Kaufpreis: 200.000 Euro
- Jahreskaltmiete: 9.600 Euro
Kaufnebenkosten (ca. 12%):
- Grunderwerbsteuer (6%): 12.000 Euro
- Notar und Grundbuch (2%): 4.000 Euro
- Makler (4%): 8.000 Euro
- Summe Kaufnebenkosten: 24.000 Euro
Jährliche nicht umlegbare Kosten:
- Instandhaltungsrücklage (1% v. Kaufpreis): 2.000 Euro
- Verwaltungskosten: 300 Euro
- Mietausfallwagnis (3% der Miete): 288 Euro
- Nicht umlegbare Nebenkosten: 200 Euro
- Summe laufende Kosten: 2.788 Euro
Berechnung:
- Gesamtinvestition = 200.000 + 24.000 = 224.000 Euro
- Jahresreinertrag = 9.600 - 2.788 = 6.812 Euro
- Nettomietrendite = (6.812 / 224.000) x 100 = 3,04%
Vergleich: Brutto vs. Netto
Bruttomietrendite
4,80%
Ohne Kosten
Nettomietrendite
3,04%
Nach allen Kosten
Die tatsächliche Rendite liegt fast 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite!
3. Cashflow-Analyse: Was bleibt am Ende übrig?
Die Cashflow-Analyse zeigt Ihnen, wie viel Geld jeden Monat tatsächlich auf Ihrem Konto landet - nach Abzug aller Kosten inklusive der Finanzierung. Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie trägt sich selbst und erwirtschaftet einen Überschuss.
Formel: Monatlicher Cashflow
Cashflow = Kaltmiete - Bewirtschaftungskosten - Kreditrate
Rechenbeispiel: Cashflow-Analyse
Ausgangsdaten (Fortsetzung):
- Monatliche Kaltmiete: 800 Euro
- Monatliche Bewirtschaftungskosten: 232 Euro (2.788 / 12)
Finanzierung (80% Fremdkapital):
- Eigenkapital: 20% = 44.800 Euro (inkl. Kaufnebenkosten)
- Darlehen: 179.200 Euro
- Zinssatz: 3,5% p.a.
- Tilgung: 2% p.a.
- Monatliche Rate: ca. 822 Euro (Zins + Tilgung)
Monatlicher Cashflow:
- Kaltmiete: + 800 Euro
- Bewirtschaftungskosten: - 232 Euro
- Kreditrate: - 822 Euro
- Monatlicher Cashflow: - 254 Euro
Negativer Cashflow bedeutet Zuzahlung!
In diesem Beispiel müssen Sie monatlich 254 Euro aus eigener Tasche zuschießen. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie auf Wertsteigerung setzen und die Zuzahlung verkraften können. Für viele Anleger ist jedoch ein positiver oder zumindest neutraler Cashflow wichtig.
So erreichen Sie einen positiven Cashflow
Mehr Eigenkapital einsetzen:
Weniger Fremdkapital = niedrigere Kreditrate
Höhere Mietrendite suchen:
B/C-Lagen bieten oft bessere Cashflow-Chancen
Niedrigere Tilgung wählen:
1% statt 2% - aber längere Laufzeit
Sondertilgung für Flexibilität:
Bei Überschüssen zusätzlich tilgen
4. Eigenkapitalrendite: Der Hebel-Effekt
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie viel Rendite Sie auf Ihr tatsächlich eingesetztes Eigenkapital erzielen. Durch den Leverage-Effekt (Hebelwirkung) der Fremdfinanzierung kann diese deutlich höher ausfallen als die Objektrendite - aber auch das Risiko steigt.
Formel: Eigenkapitalrendite
Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag - Zinsen + Tilgung) / Eigenkapital x 100
Hinweis: Die Tilgung fließt in Ihr Vermögen (Schuldenabbau) und wird daher positiv gerechnet
Rechenbeispiel: Eigenkapitalrendite
Daten aus dem vorherigen Beispiel:
- Eigenkapital eingesetzt: 44.800 Euro
- Jahresreinertrag (vor Finanzierung): 6.812 Euro
- Jährliche Zinsen: ca. 6.272 Euro (179.200 x 3,5%)
- Jährliche Tilgung: ca. 3.584 Euro (179.200 x 2%)
Berechnung:
- Vermögenszuwachs = 6.812 - 6.272 + 3.584 = 4.124 Euro
- Eigenkapitalrendite = (4.124 / 44.800) x 100 = 9,2%
Positiver Leverage
Wenn die Objektrendite höher ist als die Kreditzinsen, steigt die Eigenkapitalrendite durch Fremdfinanzierung.
Beispiel: Objektrendite 5%, Zinsen 3,5% = positiver Spread von 1,5%
Negativer Leverage
Wenn die Kreditzinsen höher sind als die Objektrendite, sinkt die Eigenkapitalrendite durch Fremdfinanzierung.
Beispiel: Objektrendite 2,5%, Zinsen 3,5% = negativer Spread von -1%
5. Objektrendite vs. Eigenkapitalrendite: Der Vergleich
Beide Kennzahlen haben ihre Berechtigung und beantworten unterschiedliche Fragen:
| Kennzahl | Fragestellung | Verwendung |
|---|---|---|
| Objektrendite (Nettomietrendite) | Wie rentabel ist das Objekt an sich? | Vergleich verschiedener Objekte, unabhängig von der Finanzierung |
| Eigenkapitalrendite | Wie rentabel ist mein eingesetztes Kapital? | Vergleich mit anderen Anlageformen (Aktien, ETFs etc.) |
Beispielvergleich: Dasselbe Objekt, verschiedene Finanzierungen
| Variante | EK-Quote | Objektrendite | EK-Rendite | Cashflow mtl. |
|---|---|---|---|---|
| 100% Eigenkapital | 100% | 3,04% | 3,04% | +568 Euro |
| 80% Fremdkapital | 20% | 3,04% | 9,2% | -254 Euro |
| 60% Fremdkapital | 40% | 3,04% | 6,8% | +52 Euro |
Die Objektrendite bleibt gleich, aber Eigenkapitalrendite und Cashflow ändern sich mit der Finanzierung.
6. Welche Rendite ist realistisch?
Die erreichbare Rendite hängt stark vom Standort und der Objektart ab. Grundsätzlich gilt: Je attraktiver die Lage, desto niedriger die Mietrendite - aber desto höher das Wertsteigerungspotenzial.
2-3%
München, Hamburg, Frankfurt Innenstadt. Niedrige Rendite, aber hohe Wertsteigerung erwartet.
4-6%
Regionale Zentren, gute Stadtteile. Ausgewogenes Verhältnis von Rendite und Sicherheit.
6-8%
Ländliche Gebiete, strukturschwache Regionen. Hohe Rendite, aber mehr Risiko und Aufwand.
Standortabhängigkeit: Rendite vs. Sicherheit
Eine hohe Bruttorendite von 8% in einer C-Lage klingt verlockend - aber bedenken Sie:
- Höheres Leerstandsrisiko bei wirtschaftlichem Abschwung
- Schwierigere Mietersuche und längere Leerstandszeiten
- Möglicherweise sinkende Immobilienwerte
- Weniger liquider Markt beim Verkauf
Unsere Empfehlung: Für Einsteiger sind B-Lagen mit 4-6% Bruttorendite oft der beste Kompromiss zwischen Rendite und Sicherheit.
Berechnen Sie die Rendite Ihres Wunschobjekts
Unser kostenloser Rechner zeigt Ihnen alle wichtigen Kennzahlen auf einen Blick.
Rendite-Rechner öffnen7. Praxisbeispiel: Komplette Renditeberechnung
Zum Abschluss rechnen wir ein realistisches Beispiel komplett durch - von der Bruttomietrendite bis zur Eigenkapitalrendite.
Ausgangssituation: 3-Zimmer-Wohnung in Leipzig
Objektdaten:
- Kaufpreis: 180.000 Euro
- Wohnfläche: 75 m2
- Baujahr: 1998 (saniert)
- Aktuell vermietet: Ja
- Monatliche Kaltmiete: 750 Euro
Kaufnebenkosten (Sachsen):
- Grunderwerbsteuer (5,5%): 9.900 Euro
- Notar + Grundbuch (2%): 3.600 Euro
- Makler (3,57%): 6.426 Euro
- Summe: 19.926 Euro
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete: 750 x 12 = 9.000 Euro
(9.000 / 180.000) x 100 = 5,0%
Nettomietrendite
Gesamtinvestition: 180.000 + 19.926 = 199.926 Euro
Jährliche Kosten:
- Instandhaltung (1,0%): 1.800 Euro
- Verwaltung: 350 Euro
- Mietausfallwagnis (3%): 270 Euro
- Nicht umlegbare NK: 180 Euro
- Summe: 2.600 Euro
Jahresreinertrag: 9.000 - 2.600 = 6.400 Euro
(6.400 / 199.926) x 100 = 3,2%
Cashflow (mit 75% Finanzierung)
Eigenkapital: 49.982 Euro (25% von Gesamtinvestition)
Darlehen: 149.945 Euro
Kreditrate (3,8% Zins, 2% Tilgung): ca. 724 Euro/Monat
Cashflow: 750 - 217 - 724 = -191 Euro/Monat
Eigenkapitalrendite
Zinsen p.a.: ca. 5.698 Euro
Tilgung p.a.: ca. 2.999 Euro (Vermögensaufbau)
Vermögenszuwachs: 6.400 - 5.698 + 2.999 = 3.701 Euro
(3.701 / 49.982) x 100 = 7,4%
Zusammenfassung des Praxisbeispiels
Bruttomietrendite
5,0%
Nettomietrendite
3,2%
Cashflow mtl.
-191 Euro
EK-Rendite
7,4%
Fazit: Das Objekt erfordert eine monatliche Zuzahlung von 191 Euro, bietet aber eine solide Eigenkapitalrendite von 7,4%. Für Anleger, die die Zuzahlung als "Zwangssparen" betrachten und auf langfristige Wertsteigerung in Leipzig setzen, kann dies ein sinnvolles Investment sein.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist eine gute Mietrendite in Deutschland?
Eine gute Mietrendite liegt in Deutschland typischerweise zwischen 4 und 6 Prozent Bruttomietrendite. In Großstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt sind oft nur 2-3% erreichbar, dafür ist das Wertsteigerungspotenzial höher. In B- und C-Lagen können 6-8% Bruttomietrendite realistisch sein. Die Nettomietrendite liegt nach Abzug aller Kosten meist 1-2 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis - sie ist schnell berechnet, aber wenig aussagekräftig. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich alle nicht umlegbaren Nebenkosten ab: Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten, Leerstandsrisiko und nicht umlegbare Betriebskosten. Die Nettomietrendite zeigt die tatsächliche Rendite Ihres Investments.
Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite bei Immobilien?
Die Eigenkapitalrendite berechnet sich als: (Jahresreinertrag - Zinsen) / eingesetztes Eigenkapital x 100. Sie zeigt, wie viel Rendite Sie auf Ihr tatsächlich eingesetztes Kapital erhalten. Durch den Leverage-Effekt (Hebelwirkung der Finanzierung) kann die Eigenkapitalrendite deutlich höher sein als die Objektrendite - aber auch das Risiko steigt entsprechend.
Welche Kosten muss ich bei der Nettomietrendite berücksichtigen?
Bei der Nettomietrendite sollten Sie folgende Kosten berücksichtigen: Instandhaltungsrücklagen (ca. 1% des Kaufpreises pro Jahr), Verwaltungskosten (ca. 200-400 Euro pro Einheit und Jahr), nicht umlegbare Nebenkosten, Mietausfallwagnis (ca. 2-5% der Jahreskaltmiete), und bei vermieteten Objekten ggf. Kosten für Mieterwechsel und Leerstand.
Wie wirken sich die Kaufnebenkosten auf die Rendite aus?
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen je nach Bundesland 10-15% des Kaufpreises und sollten bei der Renditeberechnung zum Kaufpreis addiert werden. Ein Objekt für 200.000 Euro kostet mit Nebenkosten etwa 220.000-230.000 Euro. Dies senkt die effektive Bruttomietrendite um etwa 0,5-1 Prozentpunkte im Vergleich zur Berechnung ohne Nebenkosten.
Fazit: Die Mietrendite richtig berechnen
Die Bruttomietrendite eignet sich nur für einen ersten, groben Vergleich. Für eine fundierte Investitionsentscheidung sollten Sie immer die Nettomietrenditeberechnen, die alle Kosten berücksichtigt. Mit einer Cashflow-Analyse prüfen Sie, ob Sie monatlich zuschießen müssen. Und die Eigenkapitalrendite zeigt Ihnen, wie effizient Ihr eingesetztes Kapital arbeitet.
Eine realistische Bruttomietrendite in Deutschland liegt zwischen 4 und 6 Prozent. In Toplagen sind oft nur 2-3% erreichbar, in C-Lagen können es 6-8% sein. Entscheidend ist nicht nur die Rendite, sondern auch Ihre persönlichen Ziele, Ihre Risikobereitschaft und die langfristigen Perspektiven des Standorts.
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Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar. Investitionen in Immobilien sind mit Risiken verbunden. Immobilienwerte können steigen oder fallen, und Mietausfälle können die Rendite erheblich schmälern. Bitte informieren Sie sich umfassend und ziehen Sie bei Bedarf einen qualifizierten Finanzberater oder Immobiliensachverständigen hinzu.