Was sind REITs (Real Estate Investment Trusts)?
Ein REIT (sprich: "Riet") ist ein börsennotiertes Unternehmen, das Immobilien besitzt, verwaltet und vermietet. Das Besondere: REITs sind gesetzlich verpflichtet, mindestens 90% ihrer Gewinne als Dividende an die Aktionäre auszuschütten. Im Gegenzug sind sie von der Körperschaftsteuer befreit - die Gewinne werden erst bei den Anlegern versteuert.
Immobilien REITs auf einen Blick
REITs ermöglichen es Privatanlegern, bereits mit kleinen Beträgen in Immobilien zu investieren und regelmäßige Mieteinnahmen in Form von Dividenden zu erhalten - ohne selbst Vermieter zu sein.
Wie funktionieren REITs?
REITs sammeln das Kapital vieler Anleger ein und investieren es in ein Portfolio aus Immobilien. Die Mieteinnahmen und Gewinne aus Immobilienverkäufen werden dann als Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet. Anders als bei einer direkten Immobilieninvestition:
- 1Börsenhandel: Sie können REIT-Aktien jederzeit während der Börsenöffnungszeiten kaufen und verkaufen.
- 2Professionelles Management: Experten kümmern sich um Auswahl, Verwaltung und Vermietung der Objekte.
- 3Diversifikation: Ihr Investment verteilt sich auf viele verschiedene Immobilien und Standorte.
REITs in Deutschland - Besonderheiten
Deutschland hat den REIT-Status 2007 mit dem REIT-Gesetz eingeführt - allerdings mit einer wichtigen Einschränkung: Wohnimmobilien, die vor 2007 gebaut wurden, sind vom REIT-Status ausgeschlossen. Daher gibt es in Deutschland nur wenige "echte" REITs wie die Hamborner REIT AG oder alstria office REIT-AG.
Große deutsche Immobilienkonzerne wie Vonovia oder LEG Immobilien sind daher keine REITs im rechtlichen Sinne, sondern normale Aktiengesellschaften. Sie werden aber oft im gleichen Atemzug genannt, weil sie ähnlich funktionieren und hohe Dividenden ausschütten.
Deutsche REITs und Immobilienaktien im Überblick
Der deutsche Markt bietet einige interessante Immobilienaktien und REITs. Hier sind die wichtigsten Beispiele für deutsche Anleger, die heimische Immobilienwerte bevorzugen.
Vonovia SE
ISIN: DE000A1ML7J1 | Wohnimmobilien
Größter deutscher Wohnimmobilienkonzern mit über 500.000 Wohnungen
Marktkapitalisierung
ca. 21 Mrd. EUR
Dividendenrendite
ca. 5,2%
LEG Immobilien SE
ISIN: DE000LEG1110 | Wohnimmobilien
Fokus auf Nordrhein-Westfalen mit über 160.000 Wohnungen
Marktkapitalisierung
ca. 5 Mrd. EUR
Dividendenrendite
ca. 4,8%
Hamborner REIT AG
ISIN: DE000A3H2333 | Gewerbeimmobilien
Einer der wenigen deutschen REITs mit REIT-Status
Marktkapitalisierung
ca. 600 Mio. EUR
Dividendenrendite
ca. 6,5%
alstria office REIT-AG
ISIN: DE000A0LD2U1 | Büroimmobilien
Fokus auf Büroimmobilien in deutschen Metropolen
Marktkapitalisierung
ca. 1,5 Mrd. EUR
Dividendenrendite
ca. 5,0%
Hinweis zu deutschen Immobilienaktien
Die genannten Dividendenrenditen sind Schätzungen basierend auf aktuellen Kursen und können schwanken. Viele deutsche Immobilienaktien haben 2022-2024 aufgrund steigender Zinsen stark an Wert verloren. Informieren Sie sich vor einem Investment über die aktuelle Situation.
Internationale REITs: USA und Europa
Der US-amerikanische REIT-Markt ist der größte und liquideste der Welt. Hier finden Sie REITs für praktisch jeden Immobilientyp - von Rechenzentren über Mobilfunkmasten bis hin zu Seniorenheimen. Auch europäische REITs bieten interessante Möglichkeiten.
Realty Income Corp.
USAISIN: US7561091049 | Einzelhandel
Monatliche Dividendenzahlung ("The Monthly Dividend Company")
Prologis Inc.
USAISIN: US74340W1036 | Logistik
Weltgrößter Logistikimmobilien-REIT
Unibail-Rodamco-Westfield
Niederlande/FrankreichISIN: FR0013326246 | Einkaufszentren
Größter börsennotierter Betreiber von Einkaufszentren in Europa
Tipp: Immobilien-ETF statt Einzelaktien
Statt einzelne REITs zu kaufen, können Sie mit einem Immobilien-ETF in hunderte Immobilienunternehmen weltweit investieren. Das reduziert das Einzelrisiko erheblich. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Artikel zu Themen-ETFs.
Immobilien-ETFs: Die einfache Alternative
Wenn Sie nicht in einzelne REITs oder Immobilienaktien investieren möchten, bieten Immobilien-ETFs eine bequeme Alternative. Mit einem einzigen Kauf investieren Sie in dutzende oder hunderte Immobilienunternehmen weltweit.
| ETF-Name | ISIN | TER | Positionen | Fokus |
|---|---|---|---|---|
| iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF | IE00B1FZS350 | 0,59% | ca. 350 | Industrieländer weltweit |
| VanEck Global Real Estate UCITS ETF | NL0009690239 | 0,25% | ca. 100 | Globale Immobilienunternehmen |
| Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe UCITS ETF | LU0489337690 | 0,33% | ca. 100 | Europäische Immobilienunternehmen |
Immobilien-ETFs eignen sich besonders für Anleger, die einfach und kostengünstig in den globalen Immobilienmarkt investieren möchten. Die ETF-Grundlagen sollten Sie dabei verstanden haben.
REITs vs. Offene vs. Geschlossene Immobilienfonds
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, indirekt in Immobilien zu investieren. Hier ein Vergleich der wichtigsten Anlageformen.
| Kriterium | REITs / Immobilien-ETFs | Offene Immobilienfonds | Geschlossene Fonds |
|---|---|---|---|
| Mindestanlage | Ab wenigen Euro | Ab ca. 50 EUR | 10.000 - 25.000 EUR |
| Liquidität | Hoch (börsentäglich) | Mittel (ggf. Haltefrist) | Sehr gering |
| Kosten (TER) | 0% - 0,60% | 0,5% - 2,0% | 15% - 25% (gesamt) |
| Transparenz | Hoch | Mittel | Gering |
| Risiko | Mittel-Hoch | Mittel | Sehr hoch |
| Diversifikation | Hoch (bei ETF) | Mittel | Gering (oft 1 Objekt) |
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds investieren das Geld der Anleger in ein Portfolio aus Immobilien. Anders als REITs werden sie nicht an der Börse gehandelt, sondern zum Nettoinventarwert (NAV) ge- und verkauft. Seit 2013 gelten für offene Immobilienfonds Mindesthalte- und Kündigungsfristen:
- Mindesthaltefrist: 24 Monate
- Kündigungsfrist: 12 Monate
Diese Fristen wurden eingeführt, nachdem in der Finanzkrise 2008/2009 mehrere offene Immobilienfonds geschlossen werden mussten, weil zu viele Anleger gleichzeitig verkaufen wollten.
Warnung: Geschlossene Immobilienfonds
Wir raten dringend von geschlossenen Immobilienfonds ab. Diese Beteiligungen haben in der Vergangenheit vielen Privatanlegern erhebliche Verluste beschert.
- Extrem illiquide: Laufzeiten von 10-20 Jahren, kein vorzeitiger Ausstieg möglich
- Enorme Kosten: Bis zu 25% des Kapitals für Vertrieb, Provision und Management
- Keine Diversifikation: Oft nur ein einzelnes Objekt oder Projekt
- Totalverlust möglich: Viele Anleger haben ihr gesamtes Kapital verloren
Verbraucherzentralen und Finanztest warnen seit Jahren vor diesen Produkten. REITs oder offene Immobilienfonds sind für Privatanleger die deutlich bessere Wahl.
Vorteile von Immobilien REITs
Hohe Liquidität
REITs und Immobilien-ETFs können jederzeit an der Börse gehandelt werden. Sie müssen nicht monatelang auf einen Käufer warten wie bei einer echten Immobilie.
Niedrige Einstiegssumme
Bereits ab wenigen Euro können Sie in Immobilien investieren. Kein Eigenkapital von 50.000 EUR oder mehr nötig.
Breite Diversifikation
Ein Immobilien-ETF enthält dutzende oder hunderte Immobilienunternehmen. Das Risiko einzelner Objekte oder Standorte wird minimiert.
Kein Verwaltungsaufwand
Keine Mietersuche, keine Reparaturen, keine Nebenkostenabrechnungen. REITs werden professionell von Experten gemanagt.
Regelmäßige Dividenden
REITs sind gesetzlich verpflichtet, einen Großteil ihrer Gewinne auszuschütten. Typische Dividendenrenditen liegen bei 4-7% pro Jahr.
Inflationsschutz
Immobilienwerte und Mieten steigen langfristig oft mit der Inflation. REITs bieten dadurch einen gewissen Schutz vor Kaufkraftverlust.
Nachteile und Risiken von REITs
Korrelation mit dem Aktienmarkt
REITs werden an der Börse gehandelt und schwanken daher mit dem allgemeinen Aktienmarkt. In Krisenzeiten fallen sie oft ähnlich stark wie Aktien - anders als physische Immobilien.
Keine Hebelwirkung
Bei einer direkten Immobilie können Sie mit Fremdkapital einen Hebel nutzen. Bei REITs investieren Sie nur Ihr eigenes Geld - keine Kredithebel möglich.
Keine Kontrolle
Sie können nicht selbst entscheiden, welche Objekte gekauft oder verkauft werden. Das Management trifft alle Entscheidungen.
Zinsempfindlichkeit
Steigende Zinsen belasten REITs doppelt: Die Finanzierungskosten steigen und Anleihen werden als Alternative attraktiver. 2022/2023 haben viele REITs stark an Wert verloren.
Steuerliche Nachteile
Dividenden aus REITs werden in Deutschland mit der vollen Abgeltungssteuer besteuert. Die Teilfreistellung wie bei Aktien-ETFs gilt nicht.
Steuern bei Immobilien REITs in Deutschland
Die Besteuerung von REITs in Deutschland unterscheidet sich von der Besteuerung normaler Aktien-ETFs. Hier die wichtigsten Punkte.
Besteuerung im Überblick
Dividenden
Dividenden aus REITs werden mit der vollen Abgeltungssteuer von 25% plus Solidaritätszuschlag (5,5% auf die Steuer) besteuert. Mit Kirchensteuer ergibt das ca. 26,375% bis 28%.
Keine Teilfreistellung
Anders als bei Aktien-ETFs (30% Teilfreistellung) werden REIT-Dividenden voll besteuert. Das ist ein steuerlicher Nachteil gegenüber normalen Aktien.
Quellensteuer bei ausländischen REITs
Bei US-REITs fällt zunächst 30% US-Quellensteuer an, die jedoch aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens auf 15% reduziert wird. Diese ist auf die deutsche Steuer anrechenbar.
Sparerpauschbetrag
Der Sparerpauschbetrag von 1.000 EUR (Singles) bzw. 2.000 EUR (Verheiratete) gilt auch für REIT-Erträge. Nutzen Sie einen Freistellungsauftrag bei Ihrem Broker.
Steuer-Tipp
Wenn Sie den Sparerpauschbetrag bereits ausgeschöpft haben, kann ein thesaurierender Immobilien-ETF steuerlich günstiger sein als ausschüttende REITs, da die Vorabpauschale oft niedriger ist als die volle Dividendenbesteuerung.
Häufige Fragen zu Immobilien REITs
Was sind REITs und wie funktionieren sie?
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Unternehmen, die Immobilien besitzen und vermieten. Das Besondere: Sie müssen mindestens 90% ihrer Gewinne als Dividende ausschütten und sind im Gegenzug von der Körperschaftsteuer befreit. Dadurch fließen die Mieteinnahmen fast vollständig an die Anleger. In Deutschland gibt es den REIT-Status seit 2007, allerdings mit Einschränkungen für Wohnimmobilien.
Was ist der Unterschied zwischen REITs und offenen Immobilienfonds?
Der wichtigste Unterschied liegt in der Handelbarkeit: REITs werden an der Börse gehandelt und können jederzeit gekauft oder verkauft werden - der Kurs schwankt entsprechend. Offene Immobilienfonds werden zum Nettoinventarwert (NAV) ge- und verkauft, oft mit Mindesthaltefristen von 24 Monaten und Kündigungsfristen von 12 Monaten. Offene Fonds sind dadurch wertstabiler, aber weniger flexibel. Zudem unterliegen REITs der Börsenvolatilität, während offene Fonds durch die NAV-Bewertung schwankungsärmer erscheinen.
Wie werden REITs in Deutschland besteuert?
Dividenden aus REITs werden mit der Abgeltungssteuer von 25% plus Solidaritätszuschlag (insgesamt ca. 26,375% bzw. ca. 28% mit Kirchensteuer) besteuert. Anders als bei Aktien-ETFs gibt es keine 30%-Teilfreistellung. Bei ausländischen REITs kann zusätzlich Quellensteuer anfallen, die jedoch oft anrechenbar ist. Kursgewinne beim Verkauf werden ebenfalls mit der Abgeltungssteuer besteuert. Der Sparerpauschbetrag von 1.000 EUR (Singles) bzw. 2.000 EUR (Verheiratete) gilt auch für REIT-Erträge.
Warum sollte ich keine geschlossenen Immobilienfonds kaufen?
Geschlossene Immobilienfonds haben gravierende Nachteile: Sie sind extrem illiquide (Laufzeiten von 10-20 Jahren), haben sehr hohe Kosten (bis zu 25% des Kapitals für Vertrieb und Management) und bieten oft nur ein oder wenige Objekte - also kaum Diversifikation. Viele Anleger haben in der Vergangenheit erhebliche Verluste erlitten. Die Verbraucherzentralen und Finanztest warnen regelmäßig vor diesen Produkten. Für die meisten Privatanleger sind offene Immobilienfonds oder REITs die deutlich bessere Wahl.
Welcher Anteil meines Portfolios sollte in Immobilien sein?
Die klassische Empfehlung liegt bei 10-20% Immobilienanteil im Gesamtportfolio. Beachten Sie jedoch: Ein MSCI World ETF enthält bereits ca. 3% Immobilienunternehmen. Wenn Sie zusätzlich in REITs oder Immobilien-ETFs investieren, erhöhen Sie diesen Anteil gezielt. Für die meisten Anleger ist ein separater Immobilien-ETF nicht zwingend erforderlich - der Weltmarkt-ETF deckt bereits eine gewisse Streuung ab. Immobilien-ETFs können sinnvoll sein, wenn Sie bewusst einen höheren Immobilienanteil wünschen oder regelmäßige Dividendenausschüttungen schätzen.
Fazit: REITs als sinnvolle Portfolio-Ergänzung
Immobilien REITs bieten eine einfache und kostengünstige Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren - ohne die Hürden eines direkten Immobilienkaufs. Die hohe Liquidität, niedrigen Einstiegssummen und professionelle Verwaltung machen sie besonders für Privatanleger attraktiv.
Beachten Sie jedoch die Korrelation mit dem Aktienmarkt und die Zinsempfindlichkeit. REITs eignen sich gut als Beimischung zum Portfolio (10-20%), sollten aber nicht den Großteil Ihrer Anlagen ausmachen. Ein breit gestreuter Welt-ETF bleibt für die meisten Anleger die bessere Basis.
Weiterführende Artikel
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlageberatung dar. Die genannten REITs und ETFs sind keine Kaufempfehlungen. Investitionen in Wertpapiere sind mit Risiken verbunden und können zu Verlusten führen. Bitte informieren Sie sich umfassend und ziehen Sie bei Bedarf einen qualifizierten Finanzberater hinzu.