Mieter finden und auswählen
Der wichtigste Erfolgsfaktor beim Immobilie vermieten ist die Auswahl des richtigen Mieters. Ein zuverlässiger Mieter, der pünktlich zahlt und pfleglich mit der Wohnung umgeht, ist Gold wert. Ein problematischer Mieter kann hingegen zu Mietausfällen, Rechtsstreitigkeiten und hohen Kosten führen.
Nehmen Sie sich daher ausreichend Zeit für die Mieterauswahl. Eine gründliche Prüfung im Vorfeld erspart Ihnen später viel Ärger und Geld.
So finden Sie Mieter
1Online-Immobilienportale
ImmobilienScout24, Immonet und Immowelt sind die größten Plattformen in Deutschland. Hier erreichen Sie die meisten Interessenten. Erstellen Sie ein aussagekräftiges Inserat mit professionellen Fotos und allen wichtigen Informationen zur Wohnung.
2Lokale Anzeigen und Aushänge
Aushänge in Supermärkten, Universitäten oder lokalen Zeitungen erreichen Menschen, die gezielt in der Gegend suchen. Besonders in kleineren Städten kann dies erfolgreich sein.
3Empfehlungen und Netzwerk
Fragen Sie im Bekanntenkreis, bei anderen Vermietern oder Handwerkern. Mieter, die über Empfehlungen kommen, sind oft besonders zuverlässig.
4Makler beauftragen
Ein Makler übernimmt Suche, Besichtigungen und Vorauswahl. Das Bestellerprinzip gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision (meist 2-3 Monatsmieten zzgl. MwSt.). Bei hochwertigen Objekten oder wenig eigener Zeit kann sich das lohnen.
Bonität und Selbstauskunft prüfen
Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie die Bonität des Interessenten sorgfältig prüfen. Diese Unterlagen sollten Sie anfordern:
| Dokument | Beschreibung |
|---|---|
| Selbstauskunft | Standardformular mit persönlichen Angaben, Arbeitgeber, Einkommen |
| Einkommensnachweise | Letzte 3 Gehaltsabrechnungen, bei Selbstständigen Steuerbescheid |
| SCHUFA-Auskunft | Bonitätsauskunft, nicht älter als 3 Monate |
| Personalausweis | Kopie zur Identitätsprüfung |
| Mietschuldenfreiheitsbescheinigung | Bestätigung des Vorvermieters über pünktliche Zahlungen |
| Arbeitgeberbescheinigung | Optional: Bestätigung des ungekündigten Arbeitsverhältnisses |
Faustregel zur Miethöhe
Das Nettoeinkommen des Mieters sollte mindestens das Dreifache der Warmmiete betragen. Bei einer Warmmiete von 800 Euro sollte das Haushaltseinkommen also mindestens 2.400 Euro netto betragen. Bei Paaren oder WGs können die Einkommen addiert werden.
Wichtig: Diskriminierungsverbot
Bei der Mieterauswahl dürfen Sie nicht nach Herkunft, Religion, Geschlecht oder Behinderung diskriminieren. Zulässig sind sachliche Kriterien wie Bonität, Einkommen und Referenzen des Vorvermieters. Dokumentieren Sie Ihre Entscheidungsgründe.
Mietvertrag richtig gestalten
Der Mietvertrag ist das Fundament Ihres Mietverhältnisses. Ein rechtssicherer Vertrag schützt Sie vor bösen Überraschungen und regelt alle wichtigen Punkte klar und verbindlich. Verwenden Sie einen aktuellen Mustervertrag als Basis - viele veraltete Klauseln sind heute unwirksam.
Achten Sie darauf, dass der Vertrag alle wesentlichen Punkte enthält und auf dem aktuellen Stand der Rechtsprechung ist. Besonders bei Schönheitsreparaturen gibt es viele unwirksame Klauseln in älteren Verträgen.
Wichtige Vertragsklauseln
| Klausel | Worauf achten? |
|---|---|
| Mietgegenstand | Genaue Beschreibung der Wohnung, Lage, Größe, Ausstattung, Keller, Stellplatz |
| Miethöhe und Nebenkosten | Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale, Zahlungstermin |
| Mietkaution | Höhe (max. 3 Monatsmieten), Zahlungsmodalitäten, Anlageform |
| Mietdauer | Unbefristet oder befristet mit Begründung, Kündigungsfristen |
| Schönheitsreparaturen | Starre Fristen unwirksam! Bedarfsklausel mit flexiblen Formulierungen |
| Haustierhaltung | Kleintiere immer erlaubt, Hunde/Katzen individuell regelbar |
| Untervermietung | Regelung zur Genehmigungspflicht bei Untervermietung |
Unbefristeter Mietvertrag
- Standardfall bei Wohnungsvermietung
- Mieter kann mit 3 Monaten Frist kündigen
- Vermieter braucht berechtigtes Interesse
- Kündigungsfrist für Vermieter steigt mit Mietdauer
Befristeter Mietvertrag
- Nur mit konkretem Befristungsgrund zulässig
- z.B. Eigenbedarf, Abriss, Umbau
- Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich genannt werden
- Ohne gültigen Grund: Vertrag wird unbefristet
Unwirksame Klauseln vermeiden
Viele ältere Mietvertragsvorlagen enthalten unwirksame Klauseln. Starre Renovierungsfristen ("alle 3 Jahre streichen"), Endrenovierungsklauseln und Quotenklauseln bei Schönheitsreparaturen sind heute unwirksam. Verwenden Sie einen aktuellen Mustervertrag von Haus & Grund oder dem Deutschen Mieterbund. Bei Unsicherheit: Anwalt fragen.
Mietpreisbremse beachten
In vielen deutschen Städten gilt die Mietpreisbremse. Sie begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein Verstoß kann teuer werden: Der Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Wann gilt die Mietpreisbremse?
- In Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt" (Landesverordnung)
- Gilt in: Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt und vielen weiteren Städten
- Prüfen Sie auf der Website Ihrer Stadt oder beim Mieterschutzbund
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Neubauten
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezugsfertig wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Hier können Sie die Miete frei festlegen.
Umfassende Modernisierung
Nach einer umfassenden Modernisierung (Investition mindestens ein Drittel des Neubaupreises) entfällt die Mietpreisbremse für die erste Vermietung danach.
Bestandsschutz (Vormiete)
Lag die Vormiete bereits über der Grenze, dürfen Sie diese Miete weiter verlangen. Die Auskunftspflicht über die Vormiete ist jedoch Pflicht!
So ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Vergleichsmiete finden Sie im Mietspiegel Ihrer Stadt. Dieser berücksichtigt:
- - Lage der Wohnung (einfach, mittel, gut)
- - Baujahr des Gebäudes
- - Ausstattung (Bad, Heizung, Bodenbelag)
- - Wohnfläche und Schnitt
Die meisten Städte stellen den Mietspiegel online kostenlos zur Verfügung.
Mietkaution richtig handhaben
Die Mietkaution dient als Sicherheit für Ihre Ansprüche aus dem Mietverhältnis - etwa für ausstehende Miete, Schäden an der Wohnung oder offene Nebenkosten. Bei der Handhabung müssen Sie jedoch strenge gesetzliche Vorgaben beachten.
Maximale Höhe
Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Nebenkosten werden nicht eingerechnet.
Beispiel: Bei 700 Euro Kaltmiete sind maximal 2.100 Euro Kaution zulässig.
Ratenzahlung
Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig.
Beispiel: 2.100 Euro Kaution = 3 x 700 Euro über die ersten drei Monate.
Pflicht zur getrennten Anlage
Sie müssen die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen auf einem Sonderkonto anlegen (z.B. Sparbuch mit Sperrvermerk oder Kautionskonto). Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Eine Vermischung mit Ihrem Privatvermögen ist unzulässig und kann im Streitfall problematisch werden.
Kaution-Rückzahlung nach Mietende
Nach Beendigung des Mietverhältnisses haben Sie eine angemessene Frist zur Prüfung Ihrer Ansprüche. In der Regel gilt:
- 3-6 Monate Prüfungsfrist sind angemessen
- Bei offener Betriebskostenabrechnung: Teil einbehalten (ca. 3-4 Monatsvorauszahlungen)
- Schäden dokumentieren und beziffern, bevor Sie abziehen
- Nach 6 Monaten ist meist Rückzahlung fällig (ohne weitere Ansprüche)
Betriebskostenabrechnung erstellen
Die jährliche Betriebskostenabrechnung ist für viele Vermieter eine Herausforderung. Sie muss korrekt und fristgerecht erstellt werden - sonst können Sie keine Nachzahlungen mehr verlangen. Über 50% aller Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler!
Wichtige Fristen
- - Abrechnungszeitraum: maximal 12 Monate
- - Zustellung: innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums
- - Bei verspäteter Zustellung: keine Nachzahlungen mehr möglich!
- - Mieter hat 12 Monate Zeit für Einwendungen
Umlagefähige Betriebskosten
| Kostenart | Anteil ca. | Hinweis |
|---|---|---|
| Heizkosten | 40-50% | Mind. 50% nach Verbrauch abzurechnen |
| Wasser/Abwasser | 15-20% | Nach Verbrauch oder Personenzahl |
| Müllabfuhr | 5-10% | Nach Wohnfläche oder Personenzahl |
| Grundsteuer | 5-10% | Nach Wohnfläche umlegbar |
| Gebäudeversicherung | 5-8% | Sach- und Haftpflicht umlegbar |
| Hausmeister | 5-10% | Nur Wartung, keine Reparaturen |
| Sonstiges | 10-15% | Aufzug, Gartenpflege, Beleuchtung etc. |
Nicht umlagefähig!
Diese Kosten können Sie nicht auf den Mieter umlegen: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen, Reparaturen und Instandsetzungen, Rechtsanwaltskosten, Kontoführungsgebühren, eigene Arbeitszeit. Auch Modernisierungskosten sind keine Betriebskosten.
Verteilerschlüssel richtig anwenden
Die Betriebskosten müssen nach einem transparenten Schlüssel auf die Mieter verteilt werden. Üblich sind:
Nach Wohnfläche
Standard für die meisten Kostenarten. Größere Wohnungen zahlen mehr.
Nach Verbrauch
Pflicht für mind. 50% der Heizkosten. Gerecht, aber erfordert Zähler.
Nach Personenzahl
Möglich für Wasser und Müll. Schwankungen bei Mieterwechsel beachten.
Instandhaltungsrücklage bilden
Als Vermieter sind Sie für die Instandhaltung Ihrer Immobilie verantwortlich. Reparaturen am Dach, Austausch der Heizung oder Sanierung der Fassade können schnell fünfstellige Beträge kosten. Eine angemessene Rücklage bewahrt Sie vor bösen Überraschungen.
Faustregel für die Rücklagenhöhe
Legen Sie jährlich etwa 1% des Immobilienwertes für Instandhaltung zurück. Bei älteren Gebäuden eher 1,5-2%.
Beispielrechnung:
- - Immobilienwert: 250.000 Euro
- - Jährliche Rücklage: 2.500 Euro (1%)
- - Monatlich: ca. 210 Euro
Typische Instandhaltungskosten
Tipp: Rücklage als eigenes Konto
Führen Sie ein separates Tagesgeldkonto für Ihre Instandhaltungsrücklage. So vermeiden Sie, dass das Geld für andere Zwecke ausgegeben wird. Die Rücklage ist nicht steuerlich absetzbar - erst die tatsächlichen Reparaturen.
Hausverwaltung vs. Selbstverwaltung
Sollten Sie Ihre Immobilie selbst verwalten oder eine Hausverwaltung beauftragen? Beides hat Vor- und Nachteile. Die Entscheidung hängt von Ihren persönlichen Umständen ab.
| Kriterium | Selbstverwaltung | Hausverwaltung |
|---|---|---|
| Zeitaufwand | 5-10 Std./Monat | Minimal (Kontrolle) |
| Kosten | 0 Euro | 20-30 Euro/Einheit/Monat |
| Know-how nötig | Mietrecht, Buchhaltung | Grundkenntnisse |
| Flexibilität | Hoch, direkte Entscheidungen | Abstimmung nötig |
| Erreichbarkeit | Selbst regeln | Professionelle Hotline |
| Steuerlich | Keine Absetzung | Voll absetzbar |
Selbstverwaltung ist sinnvoll bei:
- Eine einzelne Wohnung in der Nähe
- Ausreichend Zeit (5-10 Stunden/Monat)
- Grundkenntnisse im Mietrecht
- Zuverlässiger Mieter
Hausverwaltung empfiehlt sich bei:
- Mehreren Mieteinheiten
- Größerer Entfernung zur Immobilie
- Wenig Zeit oder Interesse
- Komplexen Eigentümergemeinschaften
Aufgaben einer Hausverwaltung
Eine professionelle Mietverwaltung übernimmt typischerweise:
- - Mietinkasso und Mahnwesen
- - Betriebskostenabrechnung
- - Kommunikation mit Mietern
- - Organisation von Reparaturen
- - Wohnungsabnahmen und -übergaben
- - Mieterhöhungen durchsetzen
- - Neuvermietung (gegen Aufpreis)
- - Jährliche Abrechnung für Sie
Mieterhöhung richtig durchführen
Die Miete regelmäßig anzupassen ist Ihr gutes Recht als Vermieter. Allerdings müssen Sie dabei strenge gesetzliche Vorgaben einhalten. Eine formell fehlerhafte Mieterhöhung ist unwirksam.
Mieterhöhung nach Mietspiegel
Voraussetzungen
- Aktuelle Miete liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Letzte Mieterhöhung oder Mietbeginn liegt mindestens 15 Monate zurück
- Kappungsgrenze beachten: Max. 20% Erhöhung in 3 Jahren (in angespannten Märkten: 15%)
- Schriftliche Begründung mit Bezug auf Mietspiegel erforderlich
Rechenbeispiel
Aktuelle Kaltmiete: 600 Euro. Ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 720 Euro.
- - Theoretisch mögliche Erhöhung: 120 Euro (auf 720 Euro)
- - Kappungsgrenze (20% in 3 Jahren): 600 x 20% = 120 Euro
- - Zulässige Erhöhung in einem Schritt: 120 Euro
- - Neue Miete: 720 Euro (wenn innerhalb der Kappungsgrenze)
Mieterhöhung nach Modernisierung
Nach einer Modernisierung können Sie 8% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Ausgenommen sind reine Instandhaltungsmaßnahmen.
Modernisierungsumlage begrenzt
Die Modernisierungsumlage darf maximal 3 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Bei Mieten unter 7 Euro/qm sind es nur 2 Euro/qm. Innerhalb von 6 Jahren nach Modernisierung gilt diese Obergrenze.
Probleme mit Mietern lösen
Auch bei sorgfältiger Mieterauswahl können Probleme auftreten. Ob Mietrückstände, Ruhestörung oder unerlaubte Untervermietung - als Vermieter müssen Sie wissen, wie Sie richtig reagieren.
1Mietrückstände
Bei ausbleibender Miete: Sofort mahnen, Gespräch suchen, Ursache klären. Ab 2 Monatsmieten Rückstand ist eine fristlose Kündigung möglich.
Tipp: Vereinbaren Sie schriftlich einen Zahlungsplan. Bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters: Prüfen Sie, ob Anspruch auf Wohngeld besteht.
2Lärmbelästigung / Ruhestörung
Zunächst abmahnen, bei wiederholter Störung ist Kündigung möglich. Dokumentieren Sie Vorfälle mit Datum, Uhrzeit und Zeugen.
Tipp: Beziehen Sie Nachbarn als Zeugen ein und führen Sie ein Lärmprotokoll.
3Unerlaubte Untervermietung
Abmahnung erforderlich, dann Kündigung möglich. Der Mieter hat aber unter Umständen Anspruch auf Genehmigung (z.B. bei berechtigtem Interesse).
Tipp: Genehmigen Sie die Untervermietung gegen einen Untermietzuschlag.
4Schäden an der Wohnung
Unterscheiden Sie zwischen normaler Abnutzung (Ihre Sache) und Beschädigung durch den Mieter (sein Verschulden). Dokumentieren Sie Schäden mit Fotos.
Tipp: Ein detailliertes Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug ist Gold wert.
Wichtig bei Kündigungen
Kündigungen müssen schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Bei fristlosen Kündigungen muss der Kündigungsgrund genannt werden. Holen Sie bei Streitigkeiten frühzeitig anwaltlichen Rat ein - formale Fehler können die Kündigung unwirksam machen.
Steuern bei der Vermietung
Mieteinnahmen müssen Sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Die gute Nachricht: Sie können viele Kosten absetzen und so Ihre Steuerlast senken. Eine professionelle Steuererklärung kann Ihnen mehrere Tausend Euro sparen.
Absetzbare Kosten
- - Kreditzinsen (nicht Tilgung!)
- - Abschreibung (AfA): 2% p.a. über 50 Jahre
- - Grundsteuer
- - Gebäudeversicherungen
- - Reparaturen und Instandhaltung
- - Hausverwaltungskosten
- - Fahrtkosten zur Immobilie
- - Maklerkosten bei Neuvermietung
- - Anwalts- und Steuerberaterkosten
- - Kontoführungsgebühren
Rechenbeispiel: Steuerliche Vorteile
In diesem Beispiel müssen Sie nur 800 Euro versteuern, obwohl Sie 10.800 Euro Miete erhalten. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% sparen Sie etwa 4.200 Euro Steuern pro Jahr.
Detaillierte Informationen zur Besteuerung von Kapitalerträgen finden Sie in unserem Artikel zur Abgeltungssteuer. Für die Renditeberechnung Ihrer Immobilie empfehlen wir unseren Artikel zur Immobilien-Renditeberechnung.
Häufige Fragen zur Vermietung
Wie finde ich den richtigen Mieter für meine Immobilie?
Der richtige Mieter kombiniert finanzielle Zuverlässigkeit mit einem passenden Profil für Ihre Immobilie. Nutzen Sie Immobilienportale wie ImmobilienScout24 oder Immonet für die Suche. Verlangen Sie eine Selbstauskunft, Einkommensnachweise (mindestens das Dreifache der Kaltmiete) und eine SCHUFA-Auskunft. Ein persönliches Gespräch bei der Besichtigung gibt Ihnen zusätzlich einen Eindruck vom potenziellen Mieter. Achten Sie auf ein stabiles Arbeitsverhältnis und fragen Sie nach Referenzen des vorherigen Vermieters.
Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen, wobei die erste Rate bei Mietbeginn fällig ist. Als Vermieter müssen Sie die Kaution getrennt von Ihrem Vermögen auf einem Sonderkonto anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu. Nach Mietende haben Sie sechs Monate Zeit, die Kaution zurückzuzahlen - bei offenen Betriebskostenabrechnungen kann ein angemessener Teil einbehalten werden.
Was muss ich bei der Mietpreisbremse beachten?
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (in vielen Großstädten). Dort darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen: Neubauten (Erstbezug nach Oktober 2014), umfassend modernisierte Wohnungen und Wohnungen, die bereits vom Vormieter teurer als erlaubt gemietet wurden (Bestandsschutz). Prüfen Sie auf der Website Ihrer Stadt, ob die Mietpreisbremse gilt.
Hausverwaltung oder selbst verwalten - was lohnt sich?
Die Selbstverwaltung lohnt sich bei einer einzelnen Immobilie in der Nähe, ausreichend Zeit und grundlegenden rechtlichen Kenntnissen. Sie sparen 20-30 Euro pro Einheit monatlich. Eine Hausverwaltung empfiehlt sich bei mehreren Einheiten, größerer Entfernung zur Immobilie, wenig Zeit oder fehlendem Know-how. Die Kosten sind steuerlich absetzbar. Bei einer Eigentumswohnung ist die WEG-Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum ohnehin Pflicht.
Welche Kosten kann ich auf den Mieter umlegen?
Umlagefähig sind die in der Betriebskostenverordnung genannten Kosten: Grundsteuer, Wasserversorgung, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Schornsteinfeger, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie Hausmeister. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Reparaturen. Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein.
Fazit: Erfolgreich Immobilie vermieten
Eine Immobilie vermieten ist anspruchsvoller als viele Einsteiger denken. Von der sorgfältigen Mieterauswahl über den rechtssicheren Mietvertrag bis zur korrekten Betriebskostenabrechnung gibt es viele Details zu beachten.
Der Schlüssel zum Erfolg: Gute Vorbereitung, solide Dokumentation und professionelles Auftreten. Investieren Sie Zeit in die Mieterauswahl, verwenden Sie einen aktuellen Mietvertrag und bilden Sie ausreichend Rücklagen für Instandhaltung. So wird Ihre Immobilie zur verlässlichen Einnahmequelle.
Weiterführende Artikel
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Das Mietrecht ist komplex und ändert sich regelmäßig. Bei konkreten Rechtsfragen sollten Sie einen Fachanwalt für Mietrecht oder einen Vermieterverband wie Haus & Grund konsultieren.