Immobilien-Sektor im DAX: Vonovia im Fokus

Der DAX 40 wird nach Marktkapitalisierung und Handelsvolumen zusammengestellt. Vonovia ist mit einer Marktkapitalisierung von rund 21 Milliarden Euro das mit Abstand größte börsennotierte Immobilienunternehmen in Deutschland. Andere große Immobiliengesellschaften wie LEG Immobilien oder Deutsche Wohnen (seit 2021 Teil von Vonovia) sind entweder zu klein für den DAX oder wurden übernommen. Der Immobiliensektor macht daher nur etwa 1,5% des DAX aus - im Vergleich zu anderen europäischen Indizes ist das unterdurchschnittlich.

NAV steht für Net Asset Value, also den Nettoinventarwert. Bei Vonovia entspricht der EPRA NTA (eine REIT-spezifische Kennzahl) etwa 46 EUR je Aktie, während die Aktie nur bei rund 24 EUR notiert - ein Abschlag von fast 50%. Dies kann mehrere Gründe haben: Der Markt zweifelt an der Bilanzierung der Immobilienwerte, erwartet weitere Abwertungen, preist politische Risiken ein oder fordert aufgrund der Zinsunsicherheit eine höhere Risikoprämie. Historisch lagen NAV-Abschläge bei europäischen Immobilienaktien eher bei 10-20%.

Immobilienaktien gelten als besonders zinssensitiv. Erstens erhöhen steigende Zinsen die Finanzierungskosten für hoch verschuldete Unternehmen wie Vonovia. Zweitens werden Immobilien bei der Bewertung mit höheren Zinsen abgezinst, was den Wert senkt. Drittens werden bei höheren Zinsen sichere Anleihen attraktiver, sodass Investoren aus Aktien in Anleihen umschichten. Die EZB-Zinswende 2022/2023 hat Vonovia etwa 60% des Börsenwerts gekostet.

Nein, Vonovia ist kein REIT im rechtlichen Sinne. In Deutschland wurde 2007 der REIT-Status eingeführt, allerdings sind Bestandswohnimmobilien davon ausgeschlossen. Da Vonovia primär Wohnungen besitzt, die vor 2007 gebaut wurden, kann das Unternehmen keinen REIT-Status erlangen. Echte deutsche REITs wie die Hamborner REIT AG konzentrieren sich daher auf Gewerbeimmobilien. Vonovia funktioniert wirtschaftlich aber ähnlich wie ein REIT: Es generiert Mieteinnahmen und schüttet einen erheblichen Teil als Dividende aus.

Ein hoher NAV-Abschlag allein ist kein Kaufgrund. Der Markt preist verschiedene Risiken ein: Mögliche weitere Portfolioabwertungen, politische Eingriffe wie Mietpreisbremse oder Enteignungsdiskussionen, und Refinanzierungsrisiken bei auslaufenden Krediten. Andererseits bietet der strukturelle Wohnungsmangel in Deutschland langfristig Unterstützung. Anleger sollten bedenken, dass Immobilienaktien zyklisch sind und stark von der Zinsentwicklung abhängen. Eine kleine Beimischung (max. 5% des Portfolios) kann sinnvoll sein, sofern Sie das Risiko verstehen.

Die Mietpreisbremse (§556d BGB) begrenzt Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit "angespanntem Wohnungsmarkt". Sie gilt für die meisten deutschen Großstädte und wurde 2025 bis Ende 2029 verlängert. Für Vonovia bedeutet dies, dass Mieten bei Mieterwechsel nicht auf Marktniveau angehoben werden können. Allerdings liegt die aktuelle Durchschnittsmiete bei Vonovia noch deutlich unter dem Marktniveau (die sogenannte "Reversionary Gap"), sodass selbst mit Mietpreisbremse noch Mietsteigerungspotenzial besteht.